НОВОСТИ

Юрист Уральской палаты недвижимости Наталья Михайлюкова провела очередную акцию по консультированию граждан в режиме «горячей телефонной линии».

«Горячие линии» проводятся в УПН несколько раз в год. Предварительно в газете о недвижимости «Есть Вариант!» размещается объявление-анонс с указанием номера телефона, по которому в назначенное время можно позвонить и получить ответ на свой вопрос.

Вопросы должны касаться сферы недвижимости, они могут быть о тонкостях совершения сделок с недвижимым имуществом, в том числе наследования, дарения, купли-продажи и пр., а также затрагивать область взаимоотношений участников сделок с риэлторскими компаниями.

Недавняя «горячая линия» ещё раз показала, что граждане, решившие совершить сделку, по-прежнему сталкиваются со сложностями юридического характера, разобраться в которых без юриста непросто, а также в процессе подготовки сделки, к сожалению, сталкиваются с людьми, которые действуют, мягко говоря, неправильно.

На первое место по значимости в летней «горячей линии» Наталья Михайлюкова поставила вопросы о материнском капитале.

Материнский = Семейный

– Именно так надо понимать смысл государственной субсидии, которую выдают родителям при рождении второго ребенка, – считает Наталья Михайлюкова. – Он выдается не только матери, а всей семье. Понимание этого сразу снимает ряд вопросов, которые задают граждане. Например, многие заблуждаются, что при направлении мат. капитала на улучшение жилищных условий не обязательно наделять супруга собственностью в приобретаемом объекте, достаточно всё оформить на маму детей – ведь капитал-то «материнский», не «отцовский». На самом деле, он семейный. И наделять надо всех членов семьи – маму, папу, несовершеннолетних детей.

Ещё один частый вопрос – о том, наделяется ли собственностью отец ребенка, если первый ребенок матери – от первого брака. Ответ однозначный: нет. Более того, если супруги имеют обоих собственных детей, но развелись до реализации сертификата мат. каптала, отец также не получает долю в приобретаемом жилье.

На следующем вопросе остановлюсь подробнее. Звучал он так: «Каким образом наделяются собственностью члены семьи, если квартира была куплена на кредитные средства с использованием материнского капитала и на имя только одного родителя, на которого и оформлен кредит?». Поясню: в семье четыре члена – мама, папа, двое детей, кредит погасили материнским капиталом. Наделяют долями несовершеннолетних не сразу в момент покупки квартиры, а после выплаты полной суммы кредита и снятия обременения с объекта. Таково условие банка, и надо сказать, наиболее распространенное среди ипотечных сделок с использованием мат. капитала. Так вот, после этого наступает момент наделения детей собственностью. Раз квартира оформлена на отца-заёмщика, в единоличной собственности, то в этой семье посчитали, поскольку мама не участвовала в кредите, он был оформлен только на главу семейства, то и теперь, при распределении долей, отцу и детям полагается по 1/3. На самом деле, нет, по закону, квартира, приобретенная в браке на одного человека, независимо от того, в кредит или нет, считается совместной собственностью супругов, и сначала надо разобраться с совместной собственностью, а потом наделять долями детей, как того требует законодательство. Кроме того, совместная собственность супругов предполагает обязательное нотариальное оформление сделки.

Идти к нотариусу или нет?

Вопросы о нотариальном оформлении сделок задаются юристам чаще остальных. Это связано с тем, что в 2016 году была введена обязательная нотариальная форма сделок с долями в праве собственности на недвижимость, а также сделок с собственностью несовершеннолетних граждан. Если в основном содержании поправок граждане уже разобрались, то в некоторых нюансах множество, конечно, «плавают». Часто, например, спрашивают, требуется ли нотариальное оформление сделки, если недвижимость приобретается на имя детей или если приобретается в долевую собственность у одного лица. Ответ прост: в законе говорится об обязательном оформлении сделок по отчуждению недвижимого имущества. Приобретение на имя несовершеннолетнего ребенка или покупка на имя нескольких собственников у одного продавца не требуют посещения нотариуса.

Квартиру продаёт не продавец

Случаи, когда собственник квартиры, решивший её продавать, обнаруживает в СМИ, что объект выставляет кто-то другой, – довольно распространены сегодня. Это связано с тем, что на рынке – низкий спрос на недвижимость, сделки совершаются реже обычного, покупатели не торопятся тратить деньги из-за всем очевидных финансовых и экономических сложностей, и среди агентств недвижимости появились прецеденты привлечения клиентов путем поиска покупателей квартиры без согласования с продавцом, то есть без договора с ним. Это грубое нарушение правил оказания услуг, и Уральская палата недвижимости не поддерживает практику продвижения объекта на рынке без договора с собственником, то есть без письменного согласования многих условий продажи – цена, с мебелью или без и т. д., потому что для покупателя всё это имеет значение.

Кроме этого, отсутствие договора – это грубое нарушение норм гражданского законодательства, поскольку агентство недвижимости при этом не наделяется правами и обязанностями, связанными с продажей данного объекта. Как быть людям, попавшим в такой «переплёт»? По отдельным звонкам с жалобами на конкретных агентов разбирается профессиональное сообщество, настоятельно рекомендуется прекратить рекламировать объект без заключения договора с возмущающимся собственником.

Если же агентство будет продолжать рекламировать объект, собственнику стоит обратиться в Антимонопольный комитет, поскольку реклама о продаже его недвижимости имеет признаки недостоверной рекламы. Можно также обратиться в Роспотребнадзор и в орган по защите прав потребителей в связи нарушением прав собственника объекта.

Согласие супруга на аренду

В заключение нашего обзора звонков по «горячей линии» остановлюсь на таком вопросе: «Продаём право аренды (не собственности) на земельный участок, и орган государственной регистрации попросил согласия супруги на сделку. Почему мы должны идти к нотариусу за согласием, если не продаём участок, а сдаём в аренду?». Предоставить согласие супруги необходимо по закону, а если говорить точнее, согласно ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации. Для заключения одним супругом сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (ред. Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ).

Информация предоставлена Уральской Палатой Недвижимости.  (http://upn.ru/)