Аналитика

Для описания ситуации на рынке жилья в 2016 году наиболее подходящим определением будет термин «стагнация». Переход к этому состоянию был обусловлен несколькими причинами, и в первую очередь - изменением экономической ситуации в стране и регионе. В течение последних лет фиксировался рост цен на потребительские товары, изменение структуры расходов населения и корректировка ожиданий. Объективные экономические трудности, которые для многих семей год-два назад были потенциальными, в текущем году затронули большинство домохозяйств.

Естественно, что экономический контекст, в котором приходится принимать решение о покупке первой квартиры или об улучшении жилищных условий, изменился в худшую сторону. Многие семьи были вынуждены отложить решение этого вопроса на будущее, независимо от уровня ипотечной ставки. Другая причина пребывания рынка в состоянии стагнации – высокий объем предложения. Профессиональные участники – застройщики – в последние годы были излишне оптимистичны, выводя всё больше и больше новых проектов. Количество объектов «вторички» также оставалось высоким. И хотя объем предложения в обоих сегментах в текущем году несколько снизился (например, не вторичном рынке с начала года он сократился на –10 %) его значение по-прежнему остается избыточным.

Корректировка цен в 2016 году шла очень низкими темпами. Плавное снижение показателя наблюдалось в основном с января по июнь. Во второй половине года этот процесс то и дело останавливался и даже сменялся незначительной положительной корректировкой, которая чаще всего была обусловлена изменениями структуры рынка. В итоге, за двенадцать месяцев стоимость квартир в городе опустилась только на –3,7 %.

На 26 декабря 2016 г. средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке жилья Екатеринбурга, по данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, составила 68 086 руб.

Если рассматривать отдельные сегменты рынка, то наибольшее снижение цен по сравнению с началом года среди различных территорий отмечалось в четвертом поясе. Квартиры здесь по дешевели на –6,5 %. Если в декабре жилье в отдаленных районах можно было купить по 51 734 рублей за метр, то сегодня средний показатель составляет 48 381 руб./кв. м. В третьем поясе стоимость квадратного метра опустилась на –5,0 %, то есть с отметки 60 260 руб. до 57 268 руб. Во втором поясе динамика еще менее заметная. Здесь жилье стало дешевле на –4,3 %. Среднее значение на этих территориях снизилось с 65 028 руб./кв. м до 62 204 руб./кв. м. Показатели в первом поясе за девять месяцев опустились на –3,2 %. Квартиры в приближенных к Центру спальных районах подешевели с 75 180 руб./кв. м до 72 792 руб./кв. м. В самом Центре потери фиксируются в пределах –2,5 %. Квартиры в самом дорогом районе подешевели с 97 560 руб./кв. м до 95 089 руб./кв. м.

Из различных типов объектов наибольшие потери у старого фонда. «Полнометражки», «хрущевки и «брежневки» подешевели на –6,0-6,3 %. Если в декабре «сталинки» предлагали по 62 781 руб./кв. м, то сегодня их можно купить уже по 58 939 руб./кв. м. Стоимость квадратного метр в типовых домах 60–70–х годов снизилась с 64 547 руб. до 60 454 руб. Жилье в домах «эпохи застоя» подешевело с 63 188 руб./кв. м до 59 373 руб./кв. м. Цены на «пентагоны» и квартиры «улучшенной планировки» упали с начала года на –5,5 %. Квадратный метр в девятиэтажных панельных домах «брежневского» периода постройки подешевел с 64 747 руб. до 61 164 руб., а показатель «улучшенок» опустился с 68 318 руб./кв. м до 64 582 руб./кв. м. Наименьшие потери по–прежнему у «спецпроектов», стоимость которых снизилась на –3,0 %, с 79 422 руб./кв. м до 77 034 руб./кв. м.

Цены на однокомнатные объекты с начала года опустились на –4,6 %. За квадратный метр в них продавцы сегодня просят 73 047 руб. (в декабре прошлого года было 76 572 руб.). «Двушки» потеряли –3,0 % своей стоимости. Сегодня их можно купить по 67 231 руб./кв. м (было 69 344 руб./кв. м). «Трешки» стали дешевле на –3,8 %. Их продают по 66 382 руб./кв. м, тогда как в конце прошлого года продавали по 68 995 руб./кв. м. Заметно упали цены на многокомнатные объекты. Их стоимость снизилась на –6,2 %. В декабре их продавали по 74 368 руб./кв. м, а сегодня предлагают по 69 748 руб./кв. м. Самым быстро дешевеющим видом жилья в этом году оказались комнаты в коммуналках. Стоимость квадратного метра жилой площади в них упала с 72 577 руб. до 65 362 руб., то есть почти на –10 %.

Если говорить о прогнозах, то наиболее вероятный сценарий развития рынка на краткосрочную перспективу – это по-прежнему стагнация и отсутствие устойчивой динамики цен. Избыточное предложение, на фоне снижающегося спроса, стало основной проблемой для участников рынка в уходящем году и продолжит определять движение рынка в ближайшие месяцы, то есть как минимум в первой половине 2017 года.

 Изменение цен предложения на рынке недвижимости Екатеринбурга (вторичный рынок жилья)

* Методика расчета. Для «нижнего ценового сегмента» указаны средние цены предложения по 10 % объектов выборки с наименьшей ценой предложения за 1 кв. м. Соответственно для «верхнего ценового сегмента» указаны средние цены предложения по 10 % объектов выборки с наибольшей ценой предложения за 1 кв. м.

Состав ценовых поясов рынка жилья, принятый для целей аналитики рынка недвижимости Екатеринбурга в УПН

Информация предоставлена аналитическим отделом Риэлторского информационного центра УПН