25.08.2015 Рынок торговой недвижимости Екатеринбурга, итоги 2 кв. 2015 г.
Снижение покупательской активности и оборотов потребительского рынка, как и ожидалось, привело к тому, что ритейлерам пришлось серьезно пересмотреть планы по развитию. Предвидя падение объемов продаж, некоторые международные торговые сети еще с середины прошлого года стали уходить с российского рынка. Другие федеральные компании закрыли магазины в регионах, сосредоточившись на наиболее прибыльных рынках двух столиц. Третьи – стараются сократить издержки на аренду за счет уменьшения занимаемых площадей. Снижение спроса фиксируется сегодня практически всеми участниками рынка. И как его результат - увеличение вакантных площадей в торговых центрах и снижение ставок аренды.
Спрос на площади в торговых центрах, несмотря на сложную конъюнктуру, оставался достаточно высоким до середины 2014 г. и формировался в значительном объеме федеральными и международными сетевыми операторами. С изменением общей конъюнктуры и осложнением экономической и политической ситуации некоторые иностранные компании приняли решение о прекращении деятельности в России. Заявления об этом начались еще весной прошлого года. Есть вероятность, что процесс этот, хоть и не так «массово», может продолжиться и в дальнейшем.
Параллельно с уходом международных операторов на рынке стал усиливаться процесс ротации. В условиях неопределенной ситуации, снижения покупательской активности и доходности в ритейле, магазины начали снижать издержки за счет уменьшения занимаемых помещений, либо за счет переезда на более дешевые площадки. В итоге за последний год число незаполненных квадратных метров увеличилось практически во всех торговых центрах Екатеринбурга. Сначала активно высвобождались небольшие помещения. Затем тенденция стала постепенно «перебираться» на крупных арендаторов, в том числе и якорных. За последний год были закрыты Gulliver Kinder В ТЦ «Восточный», мебельный магазин «Полтинник» в ТРЦ «Антей шопинг клуб», гипермаркет «СтройАрсенал» в ТЦ WOW HOUSE, магазины бытовой техники «Корпорация Центр» в ТРЦ «Антей шопинг клуб» и ТЦ «Кировский Люкс», «Эльдорадо» в ТРЦ «Фан Фан», «Снежная королева» в ТРЦ «Карнавал» и др. В результате объем вакантных площадей увеличился за последний год с 2 % до 4,2 % (или с 16 тыс. кв. м до 35 тыс. кв. м). Вероятно, до конца года процесс этот будет усиливаться и к декабрю показатель выйдет на уровень 7-8 % от объема рынка аренды.
Понятно, что в условиях снижающегося спроса управляющие торговыми центрами вынуждены идти на различные уступки, чтобы сохранить или привлечь новых операторов. Первым шагом навстречу стал пересмотр валютных договоров, который в массовом порядке прошел весной-летом прошлого года. В большинстве качественных торговых центров Екатеринбурга ставки аренды на тот момент были номинированы в долларах или евро. При этом их курс в договорах жестко не фиксировался. Расчет арендной платы проводился исходя из текущего курса ЦБ в рамках определенного «коридора». В результате девальвации рубля арендная плата стала неподъёмной для операторов, и большинстве таких договоров курс валют был зафиксирован, либо расчеты были переведены в рублевый эквивалент.
Другой уступкой стал переход со схемы фиксированной арендной ставки (как в валюте, так и в рублях за квадратный метр) на схему «минимальный фикс, плюс процент с оборота». Это позволило ритейлерам в меньшей степени зависеть от потребительской активности, которая в последнее время была, мягко говоря, неустойчивой. Так в декабре 2014 года девальвация рубля спровоцировала ажиотажный спрос на отдельные группы товаров длительного пользования – бытовую технику, электронику, ювелирные изделия и прочее. А уже в первом квартале 2015 года оборот розничной торговли в Екатеринбурге, по данным Свердловскстата, упал на –8,6 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Наконец, из-за снижающегося спроса на торговые помещения управляющие начали корректировать и фиксированные ставки. Чтобы сохранить арендаторов, собственники площадей оказались вынуждены идти им навстречу, снижать ставки аренды (как на вакантные площади, так и по ранее заключенным договорам), предлагать дисконты, отсрочки платежей и т.д. В итоге за последние пять кварталов средняя ставка аренды по городу опустилась с отметки 3 170 руб./кв. м/мес. до 2 835 руб./кв. м/мес. или почти на –11 %. Причем некоторые участники рынка считают, что эта корректировка только начало, и уже в ближайшей перспективе нас ожидает более заметное снижение цен. Если негативные тенденции на рынке усилятся, то количество простаивающих помещений продолжит расти, а текущие договоры будут в очередной раз пересмотрены.
Подводя итоги, надо сказать, что на рынке сохраняется состояние неопределенности и «нервозности», а основные его показатели, влияющие на спрос, снижаются. На этом фоне высока вероятность того, что динамика цен в ближайшей перспективе останется отрицательной. Отрицательные корректировки по итогам двенадцати месяцев 2015 года могут составить до –10-15 %, а в отдельных объектах – до –25-30 %. Управляющие компании большинства торговых центров сегодня не видят предпосылок не только для повышения цен аренды, но и для их сохранения на текущем уровне. Возврат рынка к положительной динамике будет возможен только после нормализации общей ситуации в экономике страны и возобновления поступательного её развития.
Источник: Аналитический отдел Риэлтерского информационного центра УПН
