Аналитика

Проблема инерции характерна не только для рынка квартир. Вместе с ростом объемов строящегося жилья в последние годы, существенно выросло и предложение коммерческих площадей в них. Избыточное предложение офисов и магазинов на первых этажах строящихся домов будет одним из важных факторов развития рынка в ближайшие два года.

Вслед за увеличением объемов строительства жилья, которые вышли на отметку 2,9 млн. кв. м (жилые комплексы и апартаменты), в Екатеринбурге вырос и объем строительства коммерческой недвижимости. Современные проекты чаще всего предусматривают возведение домов со «встроенной» инфраструктурой. В итоге объем строительства встроенно-пристроенных коммерческих помещений достиг сегодня наибольшего за последние пять лет уровня – 158 тыс. кв. м, что вполне сопоставимо с текущими показателями рынка торговых центров. Объемы ввода в последние годы также были весьма существенными. За последние пять лет было построено более 270 тыс. кв. м, а по итогам текущего рынок пополнится не менее, чем на 50 тыс. кв. м.

Территориальная структура строительства при этом за последние годы претерпела кардинальные изменения. В течение 2010-2014 гг. здесь четко прослеживались центробежные тенденции. Основную роль в этом сыграло активное развитие проектов комплексного освоения территорий (таких как «Академический», «Солнечный») и районов квартальной застройки. В итоге доля расположенных за пределами первого пояса районов выросла за последние пять лет в объемах строительства встроенно-пристроенных коммерческих помещений с 15-20 % до 45-50 %. В то же время, если до 2010 года на долю Центра приходилось до четверти таких площадей, то к 2012 году их объем опустился ниже отметки 10 %. Сегодня количество возводимых коммерческих площадей в Центре вновь стало увеличиваться за счет строительства комплексов жилья и апартаментов высокого качественного уровня, значительная часть помещений в которых рассчитана на размещение инфраструктурных объектов. Например, в ЖК «Арбатский», строительство которого началось в начале этого года, объем коммерческих площадей по проекту составляет более 9,5 тыс. кв. м.

Несмотря на то, что география проектов постепенно меняется, ее по-прежнему нельзя назвать широкой. Почти 70 % объема предложения сегодня приходится на шесть крупных жилых районов: Центр, Уктус, Автовокзал, Академический, Юго-Западный и Широкая речка. Предложение в других районах города остается узким и нередко ограничивается одним жилым комплексом.

Если в прошлом году продажи у девелоперов шли весьма активно и строящиеся коммерческие помещения относительно легко находили своих покупателей, то с началом текущего ситуация резко изменилась. Спрос на коммерческую недвижимость упал. На фоне увеличения объемов строительства это ожидаемо привело и к росту предложения на первичном рынке. Относительно быстро реализовывались только недорогие помещения с хорошей локализацией, в то время как многие площадки с более высокой ценой или расположенные в не очень удачных местах остаются в продаже в течение четырех и более кварталов. В январе-марте застройщики еще пытались удержать цены на прошлогоднем уровне, но уже к лету часть из них оказалась вынужденной пересмотреть прайсы. В ряде случаев стоимость встроенных помещений снизили на –5-15 %. Правда, несмотря на это, отрицательная корректировка цен за последний квартал в среднем по городу оказалась невысокой – только –1,4 %, а в отдельных территориальных сегментах от –2 % до –11 %. Большинство застройщиков оставили цены на прежнем уровне, предпочитая привлекать клиентов дисконтами. Таким образом, средний показатель на первичном рынке составил в июне 85 270 руб./кв. м. 

Высокие объемы строительства и ввода привели к росту предложения на рынке аренды. За последние три года оно увеличилось втрое. Сегодня это усугубляется и другим фактором, а именно кризисными явлениями в экономике, влияющими на работу предприятий малого бизнеса. Многие такие компании в последнее время закрылись или поменяли расположение розничных точек, что ускорило процесс ротации. В результате за последние двенадцать месяцев ставки аренды для офисов на первых этажах жилых домов упали на –11 %, а для магазинов на –15 %. Сегодня средний показатель для торговых помещений составляет 934 руб./кв. м/мес., для офисных – 766 руб./кв. м/мес.

На вторичном рынке продажи собственники, как и девелоперы, оказались не готовы к резкому и существенному снижению цен. В текущих условиях оптимальным вариантом для них стала выжидательная позиция, которую они занимали с начала кризиса. Поэтому снижение цен здесь стало отмечаться только в последние несколько месяцев. В среднем по городу стоимость офисных площадей за последние пять месяцев опустилась на –4 % и составила 87 740 руб./кв. м. Магазины дешевели только в последние три месяца. Цены на них снизились на –4,6 %. Средняя цена квадратного метра при этом составила 105 740 руб.

Наиболее вероятно, что до конца года оптовый и розничный товарооборот, как и другие экономические показатели, положительной динамики показывать не будут. Это приведет к дальнейшему высвобождению помещений и увеличению объема предложения, в основном на рынке аренды коммерческой недвижимости. Большинство организаций уже отказались от расширения площадей и увеличения числа розничных точек. На этом фоне наиболее вероятным сценарием на 2015 год видится дальнейшее снижение ценовых показателей. Стоимость аренды может опуститься в этом году на –20-30 %, а цены на рынке продажи – на –10-20 %.