29.05.2015 Рынок офисной недвижимости Екатеринбурга - итоги 1 кв. 2015 г.
Кризисные тенденции на рынке коммерческой недвижимости в первом квартале текущего года укрепились. Их основные причины, как и прежде, носят общеэкономический характер. Это сокращение объема инвестиций, числа организаций, замедление развития оборота оптовой и падение розничной торговли и других индикаторов. Процессы эти мы наблюдали на рынке уже в 2014 году и текущая ситуация не прибавляет оптимизма.
Несколько парадоксально, но объемы ввода в первом квартале в сегменте офисной недвижимости, несмотря на ухудшение экономической ситуации, оказались высокими. Были сданы в эксплуатацию объекты, строительство которых началось еще в других рыночных условиях. Это БЦ «Аврора», офисный комплекс в проекте Clever park, административные здания в ЖК «Бажовский» и БК «Квартал», а также офисное здание на ул. Бажова, 33. Всего было введено около 50 тыс. кв. м. Последний раз аналогичный показатель фиксировался в начале 2012 года, на этапе посткризисного восстановления. Сегодня экономика переживает совершенно другой и весьма непростой период, поэтому новые здания начали работу, имея низкую долю реализованных площадей. Некоторые из них вообще введены в эксплуатацию без единой продажи и договора аренды.
Ввод новых объектов с низким уровнем заполнения стал основной причиной усиления темпов роста уровня вакантных площадей, который наблюдается уже с середины 2013 года. За последние шесть кварталов их объем в качественном сегменте увеличился с 10 % до 15 % (в абсолютном выражении с 70 до 130 тыс. кв. м). Если рассматривать отдельно, то в классе А доля незанятых площадей составляет сегодня 20%, в классе В+ она 12 %, а в классе В - 18 %. При этом качественный фонд сегодня – это примерно 46 % от всех площадей в классифицируемых офисных зданиях (то есть, не считая встроено-пристроенных площадей, зданий госучреждений и зданий, арендопригодной площадью менее 2000 кв. м).
В таких условиях конкуренция на рынке оказывается крайне высокой, и чтобы привлечь арендаторов требуются существенные ценовые дисконты. Поэтому ставки в большинстве бизнес-центров и офисных комплексов города снижаются уже в течение четырех-пяти кварталов. Тенденция эта затронула все основные сегменты. В классе А диапазон цен составляет сегодня от 1 200 до 1 500 руб./кв. м/мес., тогда как в начале прошлого года он находился на уровне 1 400-1 600 руб./кв. м/мес. Ставки аренды в объектах класса В+ снизились за последний год с 1 280 до 1 040 руб./кв. м/мес., то есть на –19 %.
Управляющие компании бизнес-центров (объектов, находящихся в единой собственности) сдают в аренду площади, имея четкие финансовые планы и выстраивая ценовую политику, в зависимости от наполняемости объекта. В отличие от них инвесторы, владеющие небольшими площадями в офисных комплексах класса В, наоборот, предпочитают выходить на рынок с завышенными ценовыми ожиданиями, несмотря на то, что здание также может иметь низкую степень наполненности. Поэтому такие объекты реализуют площади медленнее, а разброс цен в них может доходить до двукратного. Тем не менее, снижение ставок аренды в классе В началось раньше, чем в более качественных объектах, однако темпы процесса были не столь высокими.
За последние семь кварталов стоимость аренды офисных помещений в этом массовом сегменте подешевела в среднем на –15 %: с 1 060 руб./кв. м/мес. в июне 2013 года до нынешних 900 руб./кв. м/мес. В крупнейших офисных комплексах класса В, где уровень свободных площадей остается очень высоким, появились предложения занять площади на один год, оплачивая только коммунальные услуги. На другом «полюсе» находятся вновь построенные объекты, среди которых есть и такие, которые введены в эксплуатацию вовсе без резидентов по причине использования буквально «заградительной» ценовой политики. Ставки аренды в них при экспонируемом объеме площадей явно завышены, относительно рыночного уровня.
Если говорить о рынке продажи, то его нынешний кризис коснулся несколько с иной стороны. Начавшиеся в конце 2014 года явления в экономике прибавили к имеющимся проблемам снижение активности частных инвесторов. В условиях рынка с уменьшающейся доходностью от аренды и растущей альтернативной доходностью, они все больше предпочитают последнюю. Банковские депозиты могут стать, если не способом приумножения средств, то, по меньшей мере, спасением их от инфляции. Тогда как инвестиции в недвижимость в среднесрочной перспективе приведут лишь к сокращению размера капитала, ввиду отсутствия капитализации и наличия эксплуатационных затрат. Среди покупателей офисов остается лишь часть компаний, которые предполагают приобретать помещения для собственной эксплуатации, и они сегодня рассчитывают на получение определенных дисконтов от продавцов.
Тем не менее, массового снижения цен на рынке продажи пока не наблюдается. Отрицательные корректировки коснулись только первичного рынка, где за последние полгода средний показатель снизился на –7 %. Сейчас площади в строящихся административных зданиях можно приобрести в среднем за 82 600 руб./кв. м. В сентябре этот показатель составлял около 88 400 руб./кв. м. В то же время на вторичном рынке стоимость офисных помещений не снижалась. Цена квадратного в зданиях класса В, как и год назад, остается на уровне 88-89 тыс. руб./кв. м, а в классе С она выросла на +6 % и составляет сегодня 64 000 руб./кв. м. Такое поведение продавцов связано с тем, что на вторичном рынке присутствует масса непрофессиональных инвесторов, которые зачастую увязывают цену на недвижимое имущество с общими инфляционными процессами на потребительском рынке. Многими из них площади приобретались на «пике» стоимости и сегодня они не готовы предоставлять большие дисконты. Скорее, они предпочтут «заморозить» цену, отложив продажу «до лучших времен», если собственность не сопряжена с чрезмерными кредитными обязательствами.
Макроэкономический фон сегодня по-прежнему остается неблагоприятным. Состояние неопределенности и «нервозности» сохраняется, а основные показатели развития снижаются. Поэтому динамика цен в ближайшей перспективе будет отрицательной. Рынок продажи инертен, а потому менее чем в годовой перспективе из-за потери значительной части спроса (частных инвесторов) снижение реальных цен станет не только объективным, но и неизбежным процессом.
