05.05.2015 Анализ рынка жилья Екатеринбурга. Апрель 2015
Начало 2015 года на первичном рынке жилья отметилось двумя противоречивыми тенденциями. С одной стороны здесь фиксировалось заметное снижение спроса, обусловленное увеличением ставок по ипотечному кредитованию. С другой – многие девелоперы продолжали «по инерции» выводить на рынок новые проекты, что кажется не совсем логичным на фоне сокращения объемов продаж.
Поведение застройщиков в данном случае легко объяснить. На фоне не самых лучших экономических тенденций городской рынок жилья в 2014 году показывал отличные результаты. Цены оставались стабильными, а девелоперы наращивали объемы строительства. Две волны ажиотажного спроса, спровоцированные весной обострением политической ситуации, а в декабре девальвацией рубля, привели к тому, что объемы продаж, как на вторичном, так и на первичном рынках побили предыдущие рекорды. Полученные застройщиками деньги были направлены на финансирование строительства новых квадратных метров, которые в первом квартале текущего года оказались уже не так востребованы покупателями.
Девелоперы всегда принимают решения вслед за рынком, и очень немногие из них способны действовать на опережение. Вот и сейчас, когда проблемы со сбытом стали уже очевидны, застройщики продолжают выводить на рынок новые проекты. Только за первый квартал этого года в Екатеринбурге начали строить около 200 тыс. кв. м. Поэтому, несмотря на то, что в 2014 году было введено в эксплуатацию более 820 тыс. кв. м жилья в многоквартирных домах, объемы строительства практически не изменились. Сейчас в городе по-прежнему возводится более 2,7 млн. квадратных метров. Кроме того, не стоит забывать, что в последние годы активно развиваются и уже отвлекают на себя покупателей такие сегменты рынка, как апартаменты и квартиры в пригородных поселках и городах-спутниках. В итоге общий объем возводимого жилья различных классов и категорий составляет сегодня 3,2 млн. кв. м. Такое количество проектов на стадии строительства гарантирует высокий объем предложения на рынке строящегося жилья в ближайший год.
К усилению конкуренции ведет и ситуация на вторичном рынке жилья. В 2015 году экономический фон изменился: покупатели, которые спешили сохранить свои сбережения в кирпиче и бетоне закончились, а ипотечные ставки выросли.
Естественно, что спрос на квартиры резко упал, и выставляемые на продажу объекты не уходят с рынка из-за «дефицита» покупателей. В результате в течение последних трех месяцев объем предложения вырос на 32 %. Сегодня только в Базе данных УПН через агентства недвижимости предлагается 10 350 квартир.
Если еще несколько лет назад для покупателей, интересующихся жильем в современных домах, альтернативы первичному рынку практически не было, то сегодня на «вторичке» предлагается масса квартир в построенных за последние годы жилых комплексах. Такие объекты составляют сегодня более 30 % от объема предложения. При этом, чаще всего это квартиры готовые к проживанию, а дома, в которых они расположены, имеют историю функционирования, что позволяет покупателям делать выводы об уровне комфорта, работе управляющей компании и т.д. Учитывая то, что структурных изменений на первичном рынке мало (многие проекты «нарисованы» по шаблонам десятилетней давности, а качественно новых жилых комплексов недостаточно) основным конкурентным инструментом для многих застройщиков по-прежнему остается цена.
Сейчас средняя цена строящихся квартир на 25 % ниже, чем в сданных за последние пятнадцать лет домах. Эта разница – своеобразная плата за риск покупки недостроенной квартиры. Снижение спроса и объемов продаж в январе-феврале вынудили застройщиков идти навстречу покупателям. В основном дисконты предоставлялись в виде временных акций: скидка при стопроцентной оплате, при покупке паркинга, на отдельные виды квартир и т.д. С изменением условий по выдаче кредитов отдельные компании стали предоставлять беспроцентную рассрочку, как некую замену ипотеки.
К апрелю спрос на первичном рынке стабилизировался. Не последнюю роль в этом сыграло решение о вводе льготной ставки по ипотеке под 12 %. Безусловно, это поддержит рынок в целом и поможет многим покупателям принять решение в пользу покупки строящегося жилья, но, к сожалению, не решит всех проблем текущего периода. Дело даже не в том, что предложенных 20 млрд. рублей хватит примерно на 230 тысяч сделок по всей стране, а на долю Екатеринбурга придется примерно три тысячи из них. Эта сумма может быть и увеличена. Проблема в том, что эти деньги получат только те застройщики, кто продает готовые квартиры либо реализует их по договору долевого участия в строительстве (214 ФЗ), а на рынке достаточно много проектов, которые реализуются по схеме ЖСК. Кроме этого, не стоит забывать, что на первичном рынке очень много покупателей, которые при финансировании сделки используют средства от продажи старой квартиры. А с этим сегодня возникают существенные сложности – средний срок продажи квартиры уже превышает пять месяцев.
Для того чтобы не произошло провала, участникам рынка остается надеяться не только на то, что сумма субсидирования будет увеличена, но и ожидать постепенного понижения ключевой ставки ЦБ РФ и последующего смягчения условий по кредитам для вторичного рынка. Но, в любом случае, экономический контекст изменился, настроения покупателей скорректировались и избежать снижения оборотов рынка в 2015 году уже не удастся. Следствием этого станет общее снижение цен, которое уже началось. На первичном рынке за четыре месяца средняя цена квадратного метра снизилась на –2 %, а на вторичном на –1 %. Общая корректировка по итогам года может составить –10-15 %.
Изменение средней цены 1 кв. м квартир на вторичном рынке жилья
|
|
Цена на 28.04.2014, руб.
|
Цена на 27.04.2015, руб.
|
Изменение за период, %
|
|
в среднем по городу
|
74 627
|
75 499
|
+1,2
|
|
1-комнатные
|
83 029
|
82 907
|
–0,1
|
|
2-комнатные
|
74 064
|
74 542
|
+0,6
|
|
3-комнатные
|
72 375
|
73 161
|
+1,1
|
|
4 и более комнат
|
75 946
|
75 669
|
–0,4
|
|
Центр
|
97 971
|
99 589
|
+1,7
|
|
1-й пояс
|
77 845
|
79 927
|
+2,7
|
|
2-й пояс
|
70 062
|
69 497
|
–0,8
|
|
3-й пояс
|
64 613
|
65 445
|
+1,3
|
|
4-й пояс
|
54 124
|
57 124
|
+5,5
|
Изменение средней цены 1 кв. м квартир на первичном рынке жилья
|
|
Цена на 28.04.2014, руб.
|
Цена на 27.04.2015, руб.
|
Изменение за период, %
|
|
в среднем по городу
|
64 146
|
63 788
|
–0,6
|
|
1-комнатные
|
68 091
|
68 002
|
–0,1
|
|
2-комнатные
|
63 153
|
62 059
|
–1,7
|
|
3-комнатные
|
61 371
|
60 005
|
–2,2
|
|
1-й пояс
|
71 795
|
75 119
|
+4,6
|
|
2-й пояс
|
65 793
|
63 291
|
–3,8
|
|
3-й пояс
|
56 350
|
56 849
|
+0,9
|
Подробные аналитические отчеты по рынку жилья Екатеринбурга, где рассматривается текущий этап развития, даны качественные и количественные оценки основных тенденций, рассмотрены перспективы развития можно приобрести в аналитическом отделе УПН.
