31.10.2014 Рынок торговой и офисной недвижимости в 3 кв. 2014 года
В третьем квартале тенденции рынка коммерческой недвижимости не изменились. Выйдя на первый план, макроэкономические факторы оказывают все больше влияния на его развитие. При этом значимость локальных становится менее заметной. Даже дефицит предложения, наблюдающийся в отдельных сегментах, уже не приводит к росту цен. Отношение игроков рынка к перспективам его развития остается пессимистичным. Первое полугодие уже показало снижение основных показателей развития региона, таких как индекс промышленного производства, оборот розничной торговли и др. Все это серьезным образом ограничивает спрос на аренду коммерческой недвижимости.
Офисная недвижимость
На объемах и темпах строительства бизнес-центров текущие изменения в экономике пока не отразились. Девелоперы стараются завершить текущие проекты, чтобы в случае ухудшения ситуации на рынке их не пришлось «замораживать». Поэтому строительная активность остается высокой. Сейчас возводится почти 380 тыс. кв. м, при этом с начала года было введено уже 52 тыс. кв. м. В первом квартале были завершены работы на площадках бизнес-центров «Чайковский», «Арена» и первого офисного здания в рамках комплекса Clever park. Объем ввода составил около 19,4 тыс. кв. м офисных площадей. Во втором были запущены офисный комплекс «Грин Парк», БЦ «Век» и БЦ на ул. Монтажников, 26/а. Арендопригодная площадь этих трех объектов – около 13 тыс. кв. м. В третьем квартале сдано еще 20 тыс. кв. м – это офисный комплекс на ул. Родонитовой, 18/б, второе здание в рамках проекта «Clever park» и бизнес-центр Aston.
Надо отметить и еще одну тенденцию: в последние год-полтора основные объемы строительства офисной недвижимости сместились в районы первого и частично второго поясов. Еще недавно 80 % возводимых площадей находилось в Центре, а сегодня его доля составляет уже менее половины. Основной причиной этого стал дефицит свободных земельных участков Что касается объема вакантных площадей, то в различных сегментах его динамика в последние три квартала заметно различалась. В то время, как в наиболее массовом сегменте офисов класса В наблюдалось снижение показателя (с декабря прошлого года он опустился с 15 % до 12 %), площади в более дорогих объектах, напротив, высвобождались. Так в классе А доля незанятых помещений выросла с 20 % до 23 %, а в классе В+ с 2 % до 9 %. Такая ситуация может свидетельствовать о том, что в текущих неблагоприятных условиях компании стараются снижать затраты на аренду и предпочитают занимать хоть и менее комфортные, но недорогие помещения. Тем не менее, рынок пока остается достаточно активным и объем поглощения на нем пока еще сопоставим с объемом вновь вводимых за тот же период площадей. Однако большая часть этой положительной динамики – инерция предшествующего периода развития, и уже в ближайшее время негативные макроэкономические тенденции могут привести к серьезному падению спроса на офисные площади.
В таких условиях роста ставок на рынке, конечно, не наблюдается. Наоборот, управляющие компании вынуждены идти на уступки и снижают цены для новых арендаторов. В результате в классе В+ динамика арендных ставок за последние четыре квартала составила –7 %, и если год назад такие офисы предлагались в среднем по 1260 руб./кв. м/мес., то сейчас их можно арендовать за 1170 руб./кв. м/мес. В классе В падение цен было еще более существенным. В сентябре прошлого года такие офисы стоили 1040 руб./кв. м/мес., а сегодня средняя арендная плата опустилась до 900 руб./кв. м/мес. Снижение показателя за четыре квартала составило –13,5 %. Без изменений пока остаются только ставки в наиболее качественной группе – бизнес-центрах класса А. Арендовать такие офисы можно по-прежнему за 1 300-1 600 руб./кв. м/мес.
Торговая недвижимость
Похожие тенденции отмечались и на рынке торговой недвижимости. Объемы ввода за три квартала здесь составили 71,5 тыс. кв. м. Из них наибольшая часть пришлась на четвертую очередь крупнейшего в городе торгового центра – «Гринвич» (он вырос на 55 тыс. кв. м). Всего же в городе сегодня действует 67 объектов (тех, чья торговая площадь превышает 5000 кв. м) общая торговая площадь которых составляет 986 тыс. кв. м. До конца года могут быть завершены работы еще на паре площадок, что позволит рынку торговых центров превысить отметку в миллион квадратных метров.
В отличие от рынка офисов, объемы строительства торговых центров сегодня невысоки. На стадии реализации находится только 140 тыс. кв. м площадей. Это один из наименьших показателей за последние три года. Однако такая ситуация продлится недолго. Практика показывает, что в последние годы сданные объекты быстро замещаются новыми площадками, что позволяет удерживать объемы строительства на высоком уровне, а доля «замороженных» проектов составляет сегодня не более 5 %.
Доля вакантных площадей на рынке торговых центров, не смотря на изменение объемных показателей, в последние годы меняется незначительно и остается одной из самых низких среди различных сегментов рынка коммерческой недвижимости. Сейчас управляющие компании заявляют, что у них свободно не более 2-3 % помещений, а в наиболее успешных торговых центрах свободных площадок просто нет.
Не смотря на то, что рынок торговых центров в Екатеринбурге является одним из самых развитых сегментов, влияние кризисных тенденций ощущается и здесь. Декларируемые управляющими компаниями ставки, динамика которых в последние годы и так была невысокой, за последние два квартала снизились на –4 %. Причем некоторые участники рынка считают, что эта незначительная корректировка только начало, и уже в ближайшей перспективе нас ожидает более существенное снижение цен аренды. Пока управляющие компании торговых центров сегодня готовы идти лишь на временные меры, такие как «сезонные» скидки, дополнительные маркетинговые и эксплуатационные услуги, сокращение площади магазинов и т. д. Однако если негативные тенденции на рынке усилятся , то стоимость аренды и текущие договоры будут в очередной раз пересмотрены. Части торговых центров придется отказаться от «плановой» индексации ставок, другой части – снизить цены. На фоне падения оборотов розничного рынка ритейлеры будут вынуждены снижать свои затраты и практика показывает, что в первую очередь делать они будут это за счет снижения арендной нагрузки.
Тем не менее, уровень цен на аренду в торговых центрах пока остается высоким и превышает даже уровень докризисного 2008-го года. Сейчас средняя ставка для торговой галереи составляет 3 060 руб./кв. м/мес., что практически не отличается от показателя годовалой давности. Подводя итоги, надо отметить, что, несмотря на то, что факторы локального рынка говорят об определенной степени дефицита предложения в отдельных сегментах рынка коммерческой недвижимости, макроэкономический фон сегодня остается неблагоприятным. На рынке сохраняется состояние неопределенности и «нервозности», а основные его показатели, влияющие на спрос, стагнируют или снижаются. На этом фоне высока вероятность того, что динамика цен в ближайшей перспективе останется отрицательной. Корректировки в различных сегментах могут составить от -5 до -15 %. Возврат рынка к положительной динамике и приоритету локальных факторов будет возможен только после нормализации общей ситуации в экономике страны и возобновления поступательного её развития. Подробные аналитические отчеты по рынку коммерческой недвижимости Екатеринбурга, где анализируется текущий этап развития, даны качественные и количественные оценки основных тенденций, рассмотрены перспективы развития можно приобрести в аналитическом отделе УПН.
Аналитический отдел Риэлтерского информационного центра УПН тел.: (343) 367-67-60, 367-67-61
E-mail: ric@upn.ru, http://www.upn.ru/ric_analytics.htm
