Аналитика

Офисная недвижимость Одним из отголосков кризиса в этом году стало снижение объемов ввода площадей на рынке коммерческой недвижимости. Офисный сегмент не стал в этом смысле исключением. Если за предыдущие два года здесь было сдано в эксплуатацию около 240 тыс. кв. м (в основном это были бизнес-центры, начало строительства которых относится к «докризисному» периоду), то за три квартала текущего объем ввода составили лишь 33 тыс. кв. м. В январе-марте были запущены в эксплуатацию два объекта – бизнес-центр «Президент» и вторая очередь административного комплекса «Суворовъ». Во втором квартале начал работу лишь один небольшой офисный комплекс на пер. Северный, а в третьем – аналогичный по размерам объект на ул. Репина. В итоге общий объем действующего качественного фонда (бизнес-центры класса А, В+ и В) составляет сегодня 702 тыс. кв. м. Это около 40 % от всех площадей в бизнес-центрах, офисных комплексах и административных зданиях. При этом до конца года темпы пополнения рынка существенно расти, вероятно, не будут, а объемы ввода за четыре квартала не превысят уровня 60 тыс. кв. м. Вместе с сокращением объема ввода в эксплуатацию новых офисных объектов, в 2013 году более четко стал прослеживаться процесс снижения уровня вакантных площадей. Эта тенденция наметилась еще в середине прошлого года. Сегодня она заметно усилилась. Так в классе В объем незанятых офисных помещений с начала года снизился на с 18% до 12%. В классе В+ он уменьшился с 9% до 2,5%, а в классе А - с 29% (столь высокий показатель был обусловленных выходом на рынок БЦ "Президент") до 21%. Можно сказать, что дефицита на рынке в ближайшей перспективе ждать не стоит. Однако, до конца года значительная часть свободных площадок, вероятнее всего, будет реализована, как на рынке аренды, так и на рынке продажи. При сохранении существующих темпов поглощения, уже к концу 2013 года объем вакантных площадей в качественном сегменте снизится до уровня 7-9%. При этом, процесс этот будет продолжаться, если рынок ежегодно будет пополняться не более чем на 80-90 тыс. кв. м (при условии сохранения нынешнего уровня спроса). Такое развитие рынка уже в 2014 году может привести к росту ставок аренды, которые пока не демонстрируют тенденции к заметному повышению. Так за последние три квартала заметную динамику продемонстрировал лишь сегмент офисов класса В+. Ставка аренды на такие помещения выросла на +6,8 %. Сегодня их предлагают в среднем по 1 260 руб./кв. м/мес. В классе В изменений не наблюдалось вовсе – здесь показатель остался на уровне 1 040 руб./кв. м/мес. Диапазон ставок аренды в классе А также остался прежним – 1 400-1 600 руб./кв. м/мес. Торговая недвижимость В отличие от рынка офисов, объемы пополнения рынка торговых центров в этом году будут ненамного отличаться от показателей прошлого. Сегодня здесь уже введено около 55 тыс. кв. м, и еще около 70 тыс. кв. м может быть сдано до конца декабря. Часть из них это новые крупные торговые объекты (такие как ТЦ «Созвездие» или ТЦ «Гагарин»), часть – следующие очереди в уже действующих («Гринвич», «Радуга Парк», «Покровский пассаж»). Кроме того, в текущем году могут быть завершены работы на первом пусковом комплексе ТРЦ «Глобус», который включает комплексную реконструкцию здания бывшего ТРЦ «Екатерининский». В итоге объемы ввода в текущем году могут вновь оказаться на уровне 120-150 тыс. кв. м. В начале текущего года доля вакантных площадей в торговых центрах снизилась с уровня 2,9 % до 1,3 % от объема рынка. В основном это было связано с интенсивным заполнением недавно построенных объектов, таких как ТРЦ «Гранат», ТЦ «Ботаника Молл» и ТРЦ «Радуга-Парк» и др. Во втором и третьем кварталах ситуация не изменилась – по данным управляющих компаний, объем незанятых помещений сегодня не превышает 1,2-1,3 %. Это один из наиболее низких показателей среди различных сегментов рынка коммерческой недвижимости. Заметный объем не занятых помещений по-прежнему остается лишь там, где собственники испытывают серьезные трудности с привлечение покупателей. В наиболее успешных торговых центрах, напротив, свободных площадок нет, и формируются списки ожидания. Безусловно, в такой ситуации тенденция к росту ставок аренды, которая отмечалась в течение всего прошлого года, сохранилась. Правда, летом темпы процесса заметно снизились. Если в первом квартале динамика фиксировалась в пределах +6 %, то за следующие шесть месяцев рост не превысил +1,5 %. Если же сравнивать с показателями годичной давности, то арендовать помещение под магазин в торговом центре сегодня обойдется на +16,7 % дороже, чем в сентябре прошлого года, так как за последние четыре квартала индексация ставок аренды была отмечена практически во всех объектах. В итоге уровень ставок на рынке торговой недвижимости в городе вышел сегодня на докризисный уровень, а средний показатель составляет 3 050 руб./кв. м/мес. В отдельных объектах цены сегодня даже превышают докризисные. Управляющие компании торговых центров отмечают, что в последний год заметно возросла активность сетевых операторов. В наиболее успешных и заполненных на 100 % торговых центрах, сформированы «списки ожидания». И если пока ротация арендаторов по большей части поглощает как новые, так и высвобождающиеся площади, то в случае дальнейшего роста активности, на рынке может появиться некоторый дефицит свободных площадок, что, безусловно, отразится и на ценовых показателях. Правда ограничением для этого служит другая тенденция, а точнее сохранение неопределенной ситуации на рынке. Внешние экономические факторы нельзя назвать благоприятными, как и прогнозы относительно развития текущей экономической ситуации. В таких условиях многие операторы остаются неготовыми к дальнейшей экспансии.