Итоги I кв. 2013 г.
Начало года на рынке коммерческой недвижимости характеризовалось в первую очередь укреплением и усилением тех тенденций, которые сформировались в прошлом году. Это касается как роста его физических объемов, активности девелоперов и инвесторов, так и динамики цен.
Офисная недвижимость
После «рекордных» 2011 и 2012 гг. (за два года было построено около 240 тыс. кв. м) объемы ввода на рынке офисов стали сбавлять обороты. В первом квартале были запущены в эксплуатацию только два объекта – бизнес-центр «Президент» и вторая очередь административного комплекса «Суворовъ». В совокупности это составило около 27 тыс. пригодных к аренде квадратных метров. В результате качественный офисный фонд (объекты класса А, В+ и В) составляет сегодня 706 тыс. кв. м. Это около 40 % от всех площадей в бизнес-центрах, офисных комплексах и административных зданиях. При этом до конца года темпы пополнения рынка существенно расти, вероятно, не будут, а объемы ввода за четыре квартала не превысят уровня 70-80 тыс. кв. м.
Еще одной тенденцией текущего этапа развития рынка станет сокращение уровня вакантных площадей, количество которых резко выросло в 2011-2012 гг. из-за появления большого числа новых объектов. Пока число незанятых помещений качественного сегмента сокращается медленно – в первом квартале их стало меньше лишь на 0,3 % от общего объема рынка. Однако до конца года значительная часть свободных площадок, а сегодня это 17,3 %, будет реализована, как на рынке аренды, так и на рынке продажи. Наиболее показателен в этом отношении класс В, где за последний год уровень вакантных площадей сократился с 25 % до 17 %. Значительная часть объектов здесь - здания, распродаваемые на стадии строительства. Они выходят на рынок с относительно невысоким объемом свободных площадей. В то же время бизнес-центры, ориентированные на профессиональную аренду, начинают заключать предварительные договоры лишь незадолго до завершения строительства. Таким образом, можно сказать, что дефицита на рынке в ближайшей перспективе ждать не стоит.
Что касается показателей стоимости аренды, то можно говорить о том, что в начале года на рынке преобладала отрицательная динамика. Потери в наиболее дорогих сегментах были незначительными – в среднем до – 2 %. Диапазон ставок в самом престижном классе А по-прежнему колеблется в пределах 1 300 – 1 500 руб./кв. м/мес., а в классе В+ средняя ставка составила 1 250 руб./кв. м/мес. Наиболее «массовые» и доступные (из числа качественных объектов) офисы класса В предлагаются сегодня в среднем по 980 руб./кв. м/мес. Снижение в этом сегменте с начала года составило –7 %.
Торговая недвижимость
В отличие от рынка офисов, на рынке торговой недвижимости, где объемы ввода в прошлом году также были рекордными, существенного снижения темпов прироста не ожидается. Не смотря на то, что в первом квартале был запущен только один крупный объект, а именно ТЦ «Пекин», который, по сути, является частью вещевого рынка «Таганский ряд», итоги года окажутся более результативными. За оставшиеся семь месяцев работы будут завершены как минимум на пяти площадках. В итоге рынок торговых центров пополнится на 110-115 тыс. кв. м и достигнет отметки 950 тыс. кв. м.
Рост объемов, который за последние четыре года составил более +60 %, привел и к качественной трансформации рынка. Торговые центры устаревших форматов, или те, что не имели четкой концепции, потеряли свое значение для рынка и сегодня вынуждены меняться. Наверное, наиболее заметным событием начала текущего года в этой связи можно назвать закрытие одного из старейших в городе ТРЦ – «Екатерининского». Процесс реконструкции этого объекта начался еще в 2011 г. (до настоящего момента здесь постепенно закрывались отдельные зоны, в которых проводились работы). Текущая реконцепция предполагает строительство нового ТРК «Глобус», в составе которого также будут уже действующие аквапарк, гостиница и построенный 10-зальный кинотеатр, а общая площадь комплекса должна составить 182 тыс. кв. м.
Не смотря на то, что рынок торговой недвижимости в последние годы активно пополнялся, уровень вакантных площадей в этом сегменте остается низким. Спрос на магазины в торговых центрах по-прежнему крайне высок. Новые объекты зачастую открываются, имея договоры аренды на 80 % и более площадей. Заметный объем не занятых помещений по-прежнему остается лишь в объектах, испытывающих трудности с привлечение покупателей. В наиболее успешных торговых центрах, напротив, свободных площадок нет, и формируются списки ожидания. Сегодня, по данным управляющих компаний, уровень вакантных площадей не превышает 1,5 % от общего объема рынка.
Безусловно, в таких условиях тенденция к росту ставок аренды, которая отмечалась в течение всего прошлого года, сохранилась. За первый квартал их уровень поднялся в среднем на +6 %. Если же сравнивать с показателями годичной давности, то арендовать помещение под магазин в торговом центре сегодня обойдется на +22 % дороже, чем в марте прошлого года.
Таким образом, можно констатировать, что уровень ставок на рынке торговой недвижимости в городе вышел на докризисный уровень. В отдельных объектах цены сегодня уже превышают докризисные. Средний показатель по городу составляет сейчас 3 010 руб./кв. м/мес. Не последнюю роль в ускорении темпов роста сыграло изменение структуры рынка, а именно – появление новых качественных объектов, ставки аренды в которых выше среднего уровня.
Складская недвижимость
Выход из кризиса в этом сегменте также сопровождался ростом активности девелоперов. В 2011-2012 гг. объемы ввода вышли на сопоставимый с докризисным уровень. За предыдущие два года было запущено около 210 тыс. кв. м. Нынешний, вероятнее всего, окажется менее продуктивным. В первом квартале прирост составил лишь +0,3 %. Правда до конца года может быть введено еще около 80 тыс. кв. м современных складов, что увеличит рынок еще на +5 %.
Как и в сегменте торговой недвижимости, наполнение складов чаще всего идет быстрыми темпами. Многие из них находят арендаторов на 100 % площадей еще до запуска в эксплуатацию. В основном это касается наиболее качественных и удобно расположенных с точки зрения логистики комплексов. В отдельных случаях управляющие компании имеют даже списки ожидания, и процесс ротации в этом случае занимает считанные недели. В результате наполняемость складов качественной группы (классы А и В+) составляет сегодня до 99 %, а в сегменте складов класса В объем вакантных площадей не превышает 2 %.
В результате ставки аренды на рынке складов еще в начале 2012 года вышли на «докризисный» уровень. С тех пор «планка» существенно не менялась. В группе складов класс А и В+ ставки аренды сегодня составляют в среднем 415 руб./кв. м/мес. (в том числе НДС, эксплуатационные и операционные расходы), а в сегменте класса В – около 345 руб./кв. м/мес. Склады низкого качества (класс С и D), где ставка аренды колеблется от 160 руб./кв. м/мес. за неотапливаемые до 290 руб./кв. м/мес. за отапливаемые помещения, хоть и не вышли по цене на уровень 2008 г., но также демонстрировали последние два с половиной года заметный рост. Всего за этот период динамика показателей по различным сегментам составила от +35 % до +50 %. Дальнейшее повышение ставок в текущем году маловероятно, точнее оно вряд ли превысит +5-7 %. Цены будут сдерживаться благодаря росту объема рынка и перспективам ввода новых объектов.
Подробные аналитические отчеты по рынку коммерческой недвижимости Екатеринбурга, где анализируется текущий этап развития, даны качественные и количественные оценки основных тенденций, рассмотрены перспективы развития можно приобрести в аналитическом отделе УПН.
.png)
.png)
.png)
