Аналитика

Одной из основных тенденций последних полутора лет стал рост объемов строительства. В прошлом году рынок вышел по этому параметру на докризисный уровень. Остается он на нем и сегодня, не смотря на то, что уже два года подряд объемы ввода оказываются рекордными, то есть превышают 1 млн. кв. м. Так с января по декабрь 2012 года, по данным администрации Екатеринбурга, в городе было сдано в эксплуатацию 1 050 600 кв. м, в том числе 899 200 кв. м – жильё в многоквартирных домах.

Причинами того, почему объемы сроительства остаются высокими не смотря на большие объемы ввода стали активизация застройщиков, выводящих на рынок всё новые проекты, и увеличение темпов строительства. Если во время кризиса скорость, с которой велись работы в районе Академический, являлась уникальной для местного рынка и недостижимой для большинства его участников, то сегодня многие компании демонстрируют аналогичные показатели организации строительного процесса, пусть и на меньших объёмах. Высокие темпы строительства стали главным инструментом удержания на «нужном» уровне объёмов строительства и ввода. Кроме того, это, безусловно, благоприятный фактор для сегмента строящегося жилья, который повышает общее доверие покупателей ко всем участникам рынка.

Что еще характерно для нынешнего этапа – низкая доля замороженных проектов. Сегодня она не превышает 5 % от объемов строительства. Если говорить точнее – работы приостановлены, и не ведутся уже давно, лишь на нескольких проблеммных площадках. Сейчас это лишь 105 тыс. кв. м из почти двух миллионов находящихся на той или иной стадии строительства.
В результате описанных выше процессов на первичном рынке жилья за последний год заметно вырос объем предложения. Причем одной из главных тенденций стала ориентация на массового покупателя, то есть увеличение числа проектов класса «эконом». На рынке стало больше компактных квартир и функциональных планировок. Отдельные новостройки всё чаще начинают конкурировать за покупателя с локальным вторичным рынком жилья. Территориальное расширение застройки также способствует развитию эконом-класса. В этот процесс все активнее вовлекаются на только пригородные территории, но и города-спутники.
Если говорить подробнее о территориальном распределении объемов строительства, то надо отметить его неравномерность. Основная доля возводящегося жилья (около 70%) сосредосточена в южных районах города и здесь можно говорить как о территориальной, так и качественной конкуренции. Более того, анализируя анонсируемые проекты, можно сказать, что именно в этом направлении будет развиваться рынок в ближайшие годы. В то же время во многих других районах города конкуренция по-прежнему слабая – там возводится один-два дома. Такой дисбаланс, безусловно, не идет на пользу развитию северных территорий города.

Что касается спроса, то он сегодня остается на очень высоком уровне. В качестве иллюстрации можно привести данные Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области. Из них следует, что за 12 месяцев прошедшего года на вторичном рынке в городе было зарегистрировано сделок купли-продажи с квартирами даже чуть больше, чем в 2011 году. Правда рекорд был превышен только на 1 %.
Говоря о ценовой ситуации, надо отметить, что, не смотря на высокий спрос и обновление исторических рекордов, она сегодня оказывается даже более «спокойной», чем в 2011 году. За весь 2012 год на первичном рынке рост стоимости жилья в среднем по городу составил только +7% (тогда как в предыдущем году +10 %), а на вторичном не превысил +10% (в 2011 году – более +15 %). В абсолютных показателях средняя цена предложения на вторичном рынке сегодня составляет около 70 800 руб./кв. м, а на первичном – 57900 руб./кв. м.

Умеренный рост цен на фоне стабильно высокого числа сделок объясняется в первую очередь ростом числа предложений на вторичном рынке и повышением конкуренции в сегменте новостроек. За 2012 год объем предложения на вторичном рынке вырос на 27%, а на первичном рынке число квартир на продажу увеличилось не менее чем на 20%. Все это дает широкие возможности выбора для покупателей и не позволяет продавцам неоправданно завышать цены. Кроме этого, применительно к рынку новостроек следует учитывать и изменение структуры предложения - на рынке стало больше квартир на начальном этапе строительства, с более низкой ценой.

Если делать прогнозы на 2013 год, то можно сказать, что текущий этап развития рынка подходит к своему завершению и дальнейшее его движение будет более сбалансированным. При наличии широкого выбора покупатели станут внимательнее подходить к качеству объектов, будут готовы к длительному поиску и детальному сравнению альтернативных предложений. Текущий уровень цен на рынке крайне высок и выступает серьезной преградой для дальнейшего роста спроса. В этих условиях очередное существенное повышение стоимости жилья может «оттолкнуть» значительную часть покупателей, которые просто откажутся от своих намерений улучшить жилищные условия. Поэтому наиболее вероятным сценарием на 2013 год видится стабилизация цен, а по отдельным качественным и территориальным сегментам, а также по отдельным проектам – их корретировка в сторону снижения.

 

 

 

Изменение средней цены 1 кв. м квартир на вторичном рынке жилья

	Цена на фев. 2012, руб.	Цена на фев. 2013, руб.	Изменение за период, %
в среднем по городу	65 250	70 806	+8,5
1-комнатные	73 011	78 362	+7,3
2-комнатные	64 939	70 662	+8,8
3-комнатные	63 027	68 419	+8,6
4 и более комнат	67 207	72 540	+7,9
Центр	85 620	92 572	+8,1
1-й пояс	66 721	72 843	+9,2
2-й пояс	59 024	65 399	+10,8
3-й пояс	54 379	60 910	+12,0
4-й пояс	43 580	52 914	+21,4

Изменение средней цены 1 кв. м квартир на первичном рынке жилья

	Цена на фев. 2012, руб.	Цена на фев. 2013, руб.	Изменение за период, %
в среднем по городу	54 700	57 900	+6
1-комнатные	59 100	61 700	+4
2-комнатные	54 200	58 100	+7
3-комнатные	51 600	54 200	+5
1-й пояс	57 700	64 700	+12
2-й пояс	52 400	55 600	+6
3-й пояс	44 500	51 400	+15

 

Информация предоставлена

аналитическим отделом Риэлторского информационного центра УПН,

тел.: (343) 367–67–60, 367–67–61, 367–67–62, E–mail: analitic@upn.ru