Аналитика

 

Изменение цен предложения на рынке недвижимости Екатеринбурга (вторичный рынок жилья)

В течение одинадцати месяцев текущего года на вторичном рынке жилья Екатеринбурга сохранялась положительная динамика цен. С января стоимость квартир в городе поднялась на +9 %. Если в декабре 2011 г. средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади выставленных на продажу квартир, по данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, составляла 63 836 руб., то сегодня этот показатель поднялся до 69 561 руб. Причем наиболее высокие темпы роста фиксировались весной и осенью. В среднем, еженедельно рост составляет в пределах +0,2 % в неделю, а за последнюю неделю он ускорился до +0,5%. В результате стоимость городских квартир сегодня в большинстве сегментов рынка вышла на докризисный уровень, а в некоторых – уже превысила его.

 начале года на вторичном рынке отмечался рост объема предложения. Затем в период с мая по сентябрь количество выставлявшихся в Базе данных УПН квартир колебалось в пределах 6 800-7 000 единиц. В последние полтора месяца объем предложения вновь демонстрирует тенденцию к росту и уже превысил отметку 7 300. Всего по сравнению с началом года показатель вырос на 38 %. То есть за это время выбор у покупателей расширился почти на 2000 вариантов.

Активность покупателей к осени вновь возросла. По данным Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области за девять месяцев текущего года договоров купли-продажи квартир в Екатеринбурге было зарегистрировано на +5 % больше, чем за аналогичный период прошлого года. Причем именно 2011 год был для Екатеринбурга рекордным по числу заключенных сделок на вторичном рынке жилья.

По итогам десяти месяцев текущего года наиболее интенсивный рост цен наблюдался в районах четвертого пояса. С конца декабря стоимость квартир здесь поднялась на +19,7 %, то есть с 41 996 руб./кв. м до 50 265 руб./кв. м. Рост показателей во втором и третьем поясах также был заметно выше «среднегородского» уровня. Прайс на квартиры в этих районах поднялся с начала года на 12,2 % и 13,6 % соответственно. Во втором поясе стоимость квадратного метра выросла с 56 158 руб. до 63 018 руб., а в третьем поясе – с 52 108 руб. до 59 178 руб. В наиболее дорогих за пределами Центра районах первого пояса динамика цен с начала года составила +9,6 %. Декабрьский показатель составлял 64 939 руб./кв. м, а текущий вышел на отметку 71 163 руб./кв. м. Стоимость квартир в самом дорогом районе – Центре – меньше всего «пострадала» в кризисный период, и наименее интенсивно поднималась после него. Например, с начала текущего года рост в сегменте составил чуть более +6 % (с 82 630 руб./кв. м до 87 942 руб./кв. м). Такая «устойчивость» объясняется более стабильным спросом на объекты в Центре, а также во многом изменениями структуры рынка, а именно – появлением всё большего числа объектов в дорогих новостройках.

Из квартир различного типа самыми «подорожавшими» в этом году оказались «брежневки» и «пентагоны». Цены в этих сегментах поднялись на +13,5 % и +13,9% соответственно. В начале года за квадратный метр в пятиэтажных «панельках» просили 58 217 руб., сегодня – уже 66 089 руб. В девятиэтажных панельных домах средняя цена выросла с 57 782 руб./кв. м до 65 831 руб./кв. м. Не намного отстали «хрущевки», подорожавшие за одиннадцать месяцев на +12,5 % с 59 158 руб./кв. м до 66 545 руб./кв. м. Также высокий показатель динамики у квартир улучшенной планировки – они выросли в цене на +11,6 %. Стоимость квадратного метра в таких домах поднялась с 60 166 руб. до 67 151 руб. Квартиры в домах сталинской постройки, или «полнометражки», с начала года «подросли» на +8,2 %. Если в декабре за квадратный метр в них просили 55 686 руб./кв. м, то сегодня уже 60 277 руб. (за последнюю неделю имело место небольшое снижение на -0,3%). Наименьший рост в этом году наблюдался в сегменте «спецпроектов» – квартир в домах современной постройки. Они стали дороже только на +5,5 %, то есть средняя цена метра в них выросла с 73 824 руб. до 77 883 руб.

В сегментах квартир различных размеров динамика отличается не столь существенно. Рост цен в таком «разрезе» рынка фиксировался в пределах среднегородского показателя – от +7 до +9,5 %. Средняя стоимость однокомнатных квартир сегодня составляет 77 498 руб./кв. м (показатель в конце прошлого года – 70 780 руб./кв. м), двухкомнатных – 69 271 руб./кв. м (было – 63 206 руб./кв. м), трехкомнатных – 66 897 руб./кв. м (было – 62 418 руб./кв. м). Цена метра в многокомнатных (с четырьмя и более комнатами) квартирах – 70 734 руб. (в декабре 2011 г. – 65 287 руб.).

Активнее всего за последний месяц дорожали «элитные» квартиры в центре города: на +5,7% выросли в цене десять процентов наиболее дорогостоящих предложений. Также существенно подорожали самые дешевые квартиры на окраинах города. Здесь основная причина в небольшом объеме предложения: с рынка уходят квартиры минимальной стоимости. В районах 1-3 ценовых поясов, где сконцентрирован основной объем предложения, динамика цен не выбивается из общегородского тренда.

Изменение цен предложения на рынке недвижимости Екатеринбурга (вторичный рынок жилья)

Район	Средняя цена предложения на 26.11.2012, руб./кв.м	Изменение за неделю, %%	Изменение за 4 недели, %	Разброс цен* и изменение за последние 4 недели
				Нижний ценовой сегмент	Верхний ценовой сегмент
По городу	69 561	+0,5	+0,8	-	-
Центр	90 388	+0,9	+2,8	57 613 (+0,5)	142 423 (+5,7)
1-й пояс	71 459	+0,1	+0,4	54 983 (+0,0)	94 545 (+0,3)
2-й пояс	63 406	+0,3	+0,6	48 641 (+0,5)	85 173 (+1,0)
3-й пояс	59 373	+0,1	+0,3	44 383 (-0,3)	80 808 (+1,1)
4-й пояс	50 892	-0,1	+1,2	30 848 (+15,5)	70 821 (-4,4)
Средний срок экспозиции за последние 4 недели					111 дней

* Методика расчета. Для «нижнего ценового сегмента» указаны средние цены предложения по 10 % объектов выборки с наименьшей ценой предложения за 1 кв. м. Соответственно для «верхнего ценового сегмента» указаны средние цены предложения по 10 % объектов выборки с наибольшей ценой предложения за 1 кв. м.

Состав ценовых поясов рынка жилья, принятый для целей аналитики рынка недвижимости Екатеринбурга в УПН

 

Наименование ценового пояса	Жилые районы
Центр	Границы улиц: Московская, Челюскинцев, Восточная, Декабристов, Луначарского, Большакова
1 пояс	Автовокзал, ВИЗ, Парковый, Юго–Западный, Ботанический, Заречный, Втузгородок, Шарташский рынок, Пионерский, Вокзальный
2 пояс	Уралмаш, Эльмаш, Завокзальный, Новая Сортировка, Сибирский, Синие камни, Уктус, Широкая речка, Академический, ЖБИ
3 пояс	Чермет, С. Сортировка, Химмаш, Лечебный, Компрессорный, Елизавет, УНЦ, Совхоз
4 пояс	Шарташ, Изоплит, Кольцово, Птицефабрика, Н–Исетский, Семь ключей, Рудный, Исток, Верхнемакарово, Пышма, Садовый, Шабровский, Палкино, Шувакиш, Медный, Чусовское озеро

Информация предоставлена аналитическим отделом
Риэлтерского информационного центра УПН тел.: (343) 367-67-60, 367-67-61
E-mail: ric@upn.ru, http://www.upn.ru/ric_analytics.htm